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contratto di locazione ad uso abitativo

Contratto di locazione ad uso abitativo: la Guida di Ius in Action

Hai bisogno di un contratto di locazione ad uso abitativo? In questo post, Ti offriremo una guida completa e gratuita per conoscere tutto quello di cui hai bisogno sul tema.

A cosa serve un contratto di locazione ad uso abitativo?

Il contratto di locazione è disciplinato dall'art. 1571 del codice civile ed è il contratto con il quale una parte (Locatore) si obbliga a far godere ad un’altra (Conduttore) un immobile di proprietà per un periodo determinato (es. 4 anni + 4 anni), dietro corrispettivo (il Canone di locazione).

Dal punto di vista della finalità che desiderano perseguire le Parti, si distingue tra:

  • contratto di locazione ad uso abitativo, quando lo scopo che si prefigge il Conduttore è quello di abitarlo per un determinato intervallo di tempo;
  • contratto di locazione ad uso non abitativo, quando il conduttore desidera utilizzarlo per esercitare un’attività commerciale (si pensi all'attività di uno studio medico professionale).

Di quale contratto di locazione ad uso abitativo ho bisogno?

La risposta all'interrogativo dipende da una serie di fattori. Ad esempio:

  • se si vuole determinare liberamente il canone, occorrerà utilizzare un modello di locazione abitativa 4+4 (cd. contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero);
  • se si vuole determinare il canone entro un limite massimo e minimo stabilito sulla base degli accordi conclusi dalle associazioni dei conduttori e dei produttori, a livello territoriale, occorrerà utilizzare un modello di locazione abitativa 3+2 (cd. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato);
  • se si vuole locare l’immobile solo per brevi periodi di tempo, occorrerà utilizzare il modello di locazione abitativa ad uso transitorio.

In questo post, tuttavia, esamineremo il contratto di locazione ad uso abitativo “classico”, ossia quello “a canone libero”, in cui, come detto, le Parti sono libere di determinare l’importo del canone, ma sono vincolate al rispetto della durata minima prevista dalla legge (4 anni con rinnovo automatico di ulteriori 4).

Quale normativa si applica al contratto di locazione ad uso abitativo, a “canone libero”?

Come noto, il contratto de quo è regolato sia dalla disciplina di cui al codice civile, sia dalla disciplina speciale contenuta nella Legge 431/1998 e nella Legge 392/1978.

Chi è il Locatore?

Solitamente il Locatore è il proprietario dell’immobile. Tuttavia, per completezza, Ti segnaliamo che il contratto di locazione può essere validamente stipulato anche da chi sia titolare di un diritto reale che comprenda almeno il potere di trasferire a terzi il godimento del bene. Ad esempio, l’usufruttuario può certamente stipulare con un terzo un contratto di locazione. Secondo Cass. Civ., n. 27021/2016, inoltre, il contratto può anche essere stipulato dal nudo proprietario ed in tal caso, il conduttore che sia stato convenuto in giudizio per il pagamento dei canoni, non contestare la legittimazione passiva del nudo proprietario alla ricezione dei canoni in questione, deducendo l’esistenza della posizione dell’usufruttuario, in quanto detta posizione è estranea al rapporto di godimento personale che è sorto in virtù del contratto di locazione.

Un’altra questione problematica e molto frequente nella pratica è quella relativa all'ipotesi di immobile in regime di comproprietà. Nel riquadro che segue troverai un breve quadro riepilogativo.

Chi è il Conduttore?

Si tratta del soggetto a cui viene concesso in godimento dell’immobile.

Requisiti dell’immobile

Nel momento in cui Ti accingi ad esaminare un modello di contratto di locazione ad uso abitativo dovrai prestare particolare attenzione a due requisiti tecnico-amministrativi:

  • la presenza del certificato di agibilità;
  • la sussistenza dell’Attestato di prestazione energetica.

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune del luogo in cui è sito l’immobile, che attesta la corrispondenza dell’immobile a determinati requisiti igienico-sanitari (vedi art. 221 R.D. 1265/1934). In linea di massima, è preferibile che il Locatore ne sia in possesso, ma l’eventuale carenza non inficia la validità del contratto concluso. Per approfondimenti, consulta il box sottostante.

L’A.P.E. (Attestato di prestazione energetica)

Si tratta di un documento, solitamente redatto da un tecnico abilitato (anche architetti iscritti all’albo professionale) che contiene una serie di elementi ed informazioni relative alle caratteristiche energetiche dell’edificio. L’A.P.E., solitamente viene allegata al contratto di locazione e, in ogni caso, il Conduttore, nel contratto deve dichiarare di aver ricevuto tutte le informazioni inerenti la prestazione energetica dell’edificio. Per approfondimenti, consulta il box sottostante.

Ci sono obblighi formali per il contratto di locazione abitativa?

In primo luogo, la legge (art. 1 comma 4, L. 431/1998) richiede la forma scritta. Secondo buona parte della giurisprudenza di merito (es. Tribunale di Roma, 31-03-2006, n. 4852) la mancanza della forma scritta comporterebbe la nullità del contratto.

Inoltre, il contratto di locazione ad uso abitativo, salve alcune eccezioni, è sempre soggetto a registrazione. Ti ricordiamo che la registrazione del contratto consiste nel deposito di un esemplare del contratto presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, sia per ragioni fiscali, sia per attribuire data certa all'atto. Al momento della registrazione, occorre versare una specifica imposta, denominata imposta di registro. Per approfondimenti sulle modalità di registrazione consulta il box sottostante.

In caso di omessa registrazione, si realizzano una serie di conseguenze particolarmente pregiudizievoli:

  • Il contratto di locazione è nullo (art. 1 comma 346 L. 311/2004 e V. Cass. Civ., Sez. III, 13/12/2016, n. 25503);
  • si rischia una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, oltre interessi per ritardato pagamento;
  • si presume, ai fini dell’IRPEF, la sussistenza di un rapporto locatizio per i 4 anni antecedenti a quello in cui è avvenuto l’accertamento (art. 41 ter DPR 600/1973).

Le Parti, dal 2011, possono optare per il regime di “cedolare secca” che comporta l’assoggettamento del reddito derivante dal contratto di locazione ad un’imposta sostitutiva fissa (21%) in luogo dell’IRPEF progressiva e delle addizionali regionali e comunali.

Inoltre, in presenza di opzione per la “cedolare secca”, in sede di registrazione non è dovuta l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

La durata del contratto di locazione abitativa, “a canone libero”

Come abbiamo avuto modo di esaminare sopra, la durata minima del contratto di locazione abitativa a canone libero non può essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto è automaticamente rinnovato di altri quattro (art. 2, comma 1°, L. 431/1998). Trascorsi i successivi quattro anni, vi è, inoltre, un ulteriore rinnovo tacito del contratto in assenza dell’avvio della procedura per il rinnovo a nuove condizioni o di valida disdetta.

Ricordiamo che, laddove, per assurdo le Parti concordassero una durata inferiore a quella legale, la relativa clausola sarebbe nulla e verrebbe sostituita automaticamente dalla previsione di legge.

Vi sono, tuttavia, una serie di istituti che incidono sulla durata del contratto di locazione abitativa “a canone libero”.

Il recesso del Conduttore

Si tratta di uno scioglimento unilaterale del Conduttore dal rapporto contrattuale in essere, solitamente mediante l’invio di una formale comunicazione a mezzo lettera raccomandata a/r. La legge prevede, in ogni caso, il recesso per gravi motivi (art. 4 comma 2, L. 392/1978), ma le Parti possono introdurre nel contratto anche un recesso libero. Per approfondimenti, Ti invitiamo a leggere il box sottostante.

In ogni caso, il Conduttore sarà tenuto a rispettare il cd. “termine di preavviso”. La funzione del suddetto termine è, logicamente, quella di consentire al Locatore di reperire un nuovo Conduttore. Secondo la giurisprudenza, il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo del Conduttore di risarcire i danni arrecati al Locatore, a fronte dell’anticipata restituzione dell’immobile (Cass. 24 maggio 1993, n. 5827). In particolare, in Cass. Civ. 27 aprile 2011, n. 9415 si è evidenziato che, fino al compimento del periodo di preavviso, “il Conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (anche anteriore)” .

La disdetta

Si tratta di un istituto che consente ad entrambe le Parti di impedire la rinnovazione del contratto. Evidente, quindi, la differenza con il recesso (che, come detto, è uno scioglimento unilaterale del contratto che può avvenire in qualsiasi momento).

Si distingue tra disdetta effettuata alla prima scadenza da quella effettuata alla seconda scadenza. Poiché abbiamo detto che la durata legale del contratto in esame è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4, la disdetta effettuata alla scadenza del primo quadriennio potrà avvenire solo in presenza di “giustificate ragioni”, ossia nelle tassative ipotesi indicate nell'art. 3 comma 1° L. 431/1998). Un quadro più chiaro è contenuto nel riquadro sottostante.

Ciò premesso, occorre esaminare le ipotesi in cui la disdetta non sia correttamente esercitata:

  • nel caso di mancato rispetto dei termini, la disdetta non produce effetti con riferimento alla prima scadenza, ma può valere come disdetta intimata per la seconda (Così, Cass. Civ., 7 gennaio 2011, n. 263 che ha ammesso la conversione della disdetta in “disdetta semplice valida per la seconda scadenza contrattuale”, recando il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla rinnovazione del rapporto);
  • nel caso di mancata attuazione delle intenzioni alla base della disdetta, nel termine perentorio di dodici mesi dalla comunicazione, il Conduttore ha diritto, a sua scelta, al risarcimento del danno (purché provato) in misura non superiore a 36 mensilità o al ripristino del contratto di locazione. Sul punto, V. Cass. Civ., 17577/2013 che ha riaffermato tale diritto del Conduttore, laddove il Locatore non abbia adibito l’immobile all'uso dichiarato nella comunicazione di disdetta.

Quali sono gli obblighi delle Parti nel contratto di locazione ad uso abitativo, “a canone libero”?

Con la sottoscrizione del contratto di locazione, sorgono una serie di obblighi sia a carico del Locatore, sia a carico del Conduttore. Un breve riepilogo, non esaustivo, è contenuto nel riquadro sottostante.

Esaminiamo, dunque, in primo luogo, la posizione del Locatore.

A) obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione

Ai sensi dell’art. 1575 n. 1, c.c., il Locatore deve consegnare l’immobile in buono stato al Conduttore ed in grado di servire all’uso convenuto. Normalmente lo stato dell’immobile è descritto nel contratto o, come noi consigliamo, in un documento allegato al contratto (cd. “Verbale di Consegna”). In mancanza di descrizione, si presumerà che l’immobile sia stato consegnato in buono stato di manutenzione (art. 1590, comma 2° c.c.).

B) Obbligo di prestare la garanzia per vizi

Ai sensi dell’art. 1578 c.c., il Locatore deve garantire al Conduttore che l’immobile consegnato non presenti vizi originari e/o sopravvenuti.

In presenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile il godimento (una tipica ipotesi è costituita dalle infiltrazioni di umidità) il Conduttore:

  • può agire in giudizio per domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ma solo nel caso in cui i vizi non siano stati conosciuti al momento della stipula (Trib. Aquila 30 ottobre 2014, n. 872);
  • non può mai autolimitarsi il canone di locazione che, al contrario, costituisce “fatto arbitrario ed illegittimo” (cfr. Cass. Civ. 1317/2015, Cass. Civ. 26540/2014, Cass. Civ. 10639/2012);
  • può sospendere il pagamento del canone solo quando venga completamente a mancare la prestazione del Locatore (es. l’immobile risulti completamente inservibile), come da giurisprudenza consolidata (cfr. Cass. Civ. 2855/2009 e Trib. Milano 4 giugno 2013, n. 8104).

Nel contratto di locazione ad uso abitativo, “a canone libero”, inoltre, si ammette la possibilità che sia esclusa o limitata la responsabilità del Locatore per i vizi della cosa, ma tale patto non ha effetto se il Locatore li ha in mala fede taciuti o se tali vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (art. 1579 c.c.). Ad esempio, in Cass. Civ., 18 novembre 2002, n. 16220, è stata ritenuta valida ed efficace la clausola limitativa della responsabilità del locatore in un’ipotesi in cui il mancato temporaneo godimento dell’immobile era dipeso da opere di riparazione determinato dal crollo del solaio divisorio con il sottostante cantinato per difetti non accertabili, con l’ordinaria diligenza, al momento della consegna del bene.

C) Obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto

Ai sensi dell’art. 1575 numero 2, c.c., il Locatore è tenuto ad eseguire tutte le attività di manutenzione (i.e riparazioni) necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

Occorre, tuttavia, precisare che, laddove il Conduttore esegua opere che modifichino l’originario stato della cosa (tipicamente, in relazione alla particolare attività esercitata), tali spese non possono essere imputate al Locatore (cfr. Cass. Civ., 24987/2014).

A titolo esemplificativo, spetta al Locatore provvedere alla riparazione degli infissi esterni, presumendosi che tali danni non derivino da vetustà o caso fortuito (Cass. Civ. 8191/1995) ovvero alla riparazione e/o sostituzione degli elettrodomestici (nel caso in cui l’immobile ne sia provvisto) in caso di deterioramento derivante dal normale uso (Cass. Civ. 772/1982).

Le Parti, nel contratto di locazione ad uso abitativo, inoltre, non possono derogare a tale obbligo, mentre tale facoltà è generalmente riconosciuta nel contratto di locazione ad uso commerciale (Cass. Civ., 11971/2010).

Per un approfondimento sul regime della ripartizione delle spese tra Conduttore e Locatore, Ti invitiamo a consultare il riquadro sottostante.

Ti ricordiamo che, ai sensi dell’art. 1584 c.c., qualora nell’immobile siano necessarie riparazioni che comportino privazione del godimento della cosa locata e che si protraggano per oltre venti giorni, il Conduttore ha diritto ad una riduzione proporzionale del Canone. Nella prassi, in alcuni contratti si inserisce una clausola che esclude il diritto del Conduttore alla riduzione del canone in simili ipotesi. La giurisprudenza ha, tuttavia, affermato che tale clausola sarebbe nulla, ma solo per la parte in cui esclude la responsabilità del Locatore per dolo o colpa grave, essendo valida ed efficace negli altri casi (Cass. Civ. 11856/1992).

D) Garantire il pacifico godimento durante la locazione

Ai sensi dell’art. 1575 n. 3, c.c., inoltre, il Locatore è tenuto a garantire il Conduttore qualora il pregiudizio derivi da molestie di diritto (es., azioni di terzi che vantino diritti incompatibili con il diritto al godimento dell’immobile nascente dal contratto di locazione). La suddetta garanzia, invece, secondo la giurisprudenza, non opera con riferimento alle molestie di fatto (ci si riferisce ad atti illeciti di terzi, ma che non pongano in discussione il diritto al godimento della cosa locata, cfr. Cass. Civ., 5450/1985).

Esaminiamo, a questo punto, la posizione del Conduttore.

A) Obbligo di servirsi della cosa, osservando la diligenza del buon padre di famiglia, nei limiti della destinazione prevista nel Contratto

Il Conduttore, in primo luogo, deve servirsi della cosa locata, osservando la diligenza del buon padre di famiglia. Il riferimento alla “diligenza” costituisce una tipica “clausola generale” e, sostanzialmente, comporta che il Conduttore debba adottare tutte le cautele imposte dalla natura della cosa e dalla volontà delle Parti. Ad esempio, una tipica applicazione giurisprudenziale dell’obbligo di diligenza si rinviene nell'obbligo (spesso esplicitato nel contratto) di consentire al Locatore di visitare e far visitare da terzi l’immobile. In tal caso, il Conduttore che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del Contratto (Cass. Civ. 4316/1974).

Inoltre, il Conduttore è legittimato a servirsi dell’immobile, ma nei limiti dell’uso dedotto nel Contratto. Ciò significa che, ad esempio, il Conduttore non potrà adibire l’immobile condotto in locazione ad uso abitativo a proprio studio professionale, senza il consenso esplicito del Locatore. Tra l’altro, è stato ripetutamente affermato che il silenzio del Locatore non costituisca presunzione di consenso (Cass. Civ. 11055/2002).

B) Obbligo di pagare il canone alle scadenze convenute

L’obbligazione principale del Conduttore è certamente costituita da quella avente ad oggetto il pagamento del canone.

Il mancato pagamento del canone nei termini convenuti implica ex se grave inadempimento contrattuale legittimante la risoluzione del Contratto (Cass. 14234/2004).

In caso di mancato pagamento del canone, il Locatore ha a disposizione uno strumento processuale rapido ed efficace per riottenere la disponibilità dell’immobile: l’intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.. In sostanza, il Locatore potrà intimare lo sfratto, a fronte del mancato pagamento dei canoni scaduti, chiedendo contestualmente l’emissione di un’ingiunzione di pagamento in relazione ai medesimi. Ti ricordiamo che quest’ultimo provvedimento costituisce un titolo esecutivo, attraverso il quale il Locatore potrà avviare l’esecuzione forzata nei confronti del Conduttore moroso, al fine di recuperare coattivamente il proprio credito. L’intimazione di sfratto, tuttavia, presuppone che vi sia un’udienza (cd. “udienza di convalida”) nella quale il Conduttore non si costituisca o non si opponga. In presenza di opposizione, non sarà convalidato lo sfratto, ma potrà essere pronunciata ordinanza non impugnabile di rilascio. In ogni caso, il Conduttore ha la facoltà di chiedere il cd. Termine di grazia. Si tratta della richiesta di un intervallo di tempo (solitamente fino ad un massimo di 90 giorni) nel quale il Conduttore avrà la facoltà di sanare la morosità ed evitare, così, lo sfratto.

Come abbiamo già detto, nel contratto di locazione ad uso abitativo “a canone libero”, le Parti sono libere di determinare l’ammontare del canone. Tuttavia, nell'ottica di tutelare la posizione del Conduttore, Ti ricordiamo che la legge stabilisce che:

  • il canone può essere aumentato solo in virtù dell’eventuale clausola di aggiornamento annuale secondo le variazioni dell’indice ISTAT. L’aggiornamento può essere automatico o su richiesta del Locatore (in tal caso, il Locatore ha diritto all'aggiornamento ISTAT relativo all'anno in corso alla data della richiesta, ma non al periodo arretrato, V. Cass. Civ. 9283/1987);
  • al di fuori dell’eventuale clausola di aggiornamento annuale, è nullo qualsiasi patto volto ad aumentare progressivamente il canone di locazione;
  • il canone di locazione, al contrario, può essere oggetto di riduzione, mediante la cd. Scrittura privata di riduzione del canone di locazione. Si tratta di un accordo privato, da redigere in forma scritta, con il quale le Parti, convenzionalmente, decidono di diminuire l’importo del canone locatizio. Al riguardo, Ti consigliamo di procedere tempestivamente con la registrazione, per maggiore tutela.

C) Obbligo di provvedere alle piccole riparazioni

Ai sensi dell’art. 1576 c.c., come abbiamo già visto, l’obbligazione di mantenere la cosa in buono stato locativo grava sul Locatore, eccettuate le piccole riparazioni che sono a carico del Conduttore.

Per “piccole riparazioni” si intendono quelle derivanti da deterioramenti derivanti dall'uso e non da vetustà o caso fortuito (che, invece, spettano al Locatore).

La giurisprudenza ha avuto modo di affermare che non rientrano tra le piccole riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che “mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore” (Cass. Civ., 271/1989).

In generale, ogni qual volta siano necessarie riparazioni a carico del Locatore, il Conduttore è tenuto a darne prontamente avviso. Ove siano necessarie riparazioni urgenti, il Conduttore può provvedervi a proprie spese ed ha diritto al rimborso delle spese sostenute, a condizione che dia prova dell’urgenza (secondo la giurisprudenza, in simili ipotesi, la mancanza del preventivo avviso non precluderebbe il diritto al rimborso, cfr. Cass. Civ. 19943/2008).

D) Obbligo di versare il deposito cauzionale (eventuale)

Nella prassi, si inserisce nel contratto di locazione ad uso abitativo anche l’obbligo, gravante sul Conduttore, di versare una somma di denaro al Locatore a titolo di deposito cauzionale.

Si tratta di un versamento che ha la funzione di garantire l'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali gravanti sul conduttore e, soprattutto, il risarcimento di eventuali danni arrecati all'immobile.

Il deposito cauzionale è disciplinato dall'art. 11 della Legge 392/1978. Sostanzialmente, si prevede un limite massimo all'ammontare della somma da depositare (3 mensilità), pur ammettendosi che, in caso di immobili di particolare pregio o con rifiniture di particolare valore, le parti possano concordare un importo eventualmente superiore.

L'ammontare del deposito cauzionale non può mai essere aumentato in corso di rapporto, neppure se sia stato pattuito l'adeguamento del canone in base agli indici ISTAT.

Alla riconsegna dell’immobile, il Locatore è tenuto a restituire il deposito cauzionale, con interessi. In presenza di eventuali danneggiamenti all'immobile (ulteriori rispetto al deterioramento derivante dall'uso ordinario), invece, il Locatore è legittimato a trattenere il deposito cauzionale, ma, allo stesso momento, è tenuto a promuovere azione giudiziale per l'accertamento della violazione delle obbligazioni da parte del Conduttore. In caso di inerzia del Locatore, il Conduttore ha diritto di richiedere al Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo avente ad oggetto la somma depositata (V. Trib. Roma, 15 febbraio 2013).

E) Obbligo di dare ulteriori garanzie (eventuale)

Nel contratto di locazione ad uso abitativo, inoltre, può essere richiesto al Conduttore di fornire ulteriori garanzie per l’adempimento dei propri obblighi. Ad esempio, può essere richiesta una fideiussione bancaria o assicurativa, munita della clausola “a prima richiesta”. In tal caso, in presenza di inadempimenti del Conduttore, il Locatore potrà agire direttamente nei confronti del fideiussore, senza dover agire preventivamente nei confronti del Conduttore e senza che il fideiussore possa opporre le eccezioni spettanti a quest’ultimo. In altri casi, invece, è frequente la prestazione di una garanzia fideiussoria da parte di un terzo (tipicamente un parente del Conduttore) che, a tal riguardo, sarà tenuto a sottoscrivere il contratto di locazione unitamente al Conduttore.

F) Obbligo di restituire l’immobile nello stato in cui era stato consegnato alla scadenza del rapporto

Alla cessazione della locazione, il Conduttore dovrà, inoltre, restituire l’immobile nello stesso stato in cui lo aveva ricevuto.

Fondamentale, al riguardo, è la disciplina dettata dall’art. 1590 c.c., atteso che:

  • lo stato dell’immobile al momento della riconsegna viene valutato alla luce della descrizione che ne era stata fatta al momento della consegna iniziale e che in assenza di descrizione, l’immobile si presume consegnato in buono stato di manutenzione;
  • il Conduttore non risponde, tuttavia, del deterioramento (o perimento) dovuti a vetustà.

Se l’immobile, al momento della riconsegna, presenti deterioramenti eccedenti quelli derivanti dal normale uso, il Locatore ha titolo per rifiutare la riconsegna ed, in tal caso, ha diritto al canone e all'eventuale risarcimento per il maggior danno subito, fino a quando il Conduttore non provveda a ripristinare lo stato dell’immobile (cfr. Cass. Civ., 14608/2004).

Pertanto, in ipotesi di ritardata riconsegna, ai sensi dell’art. 1591 c.c., il Conduttore è tenuto a corrispondere al Locatore il canone convenuto fino alla effettiva riconsegna dell’immobile.

Talvolta, si inserisce, nel contratto di locazione ad uso abitativo, anche una penale giornaliera (solitamente tra i 50 e i 100 euro) che andrebbe sommata all'obbligo di corresponsione del canone. La clausola penale, come noto, consiste in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno e, in tal caso, esonera il soggetto nel cui interesse è stata prevista dall'onere di fornire la prova dell’esistenza del danno e del suo ammontare.

Il Conduttore può apportare miglioramenti all'immobile?

Di norma, il Conduttore – fermo restando il divieto di modificare la destinazione della cosa locata – può apportare miglioramenti all'immobile (ossia può eseguire interventi che comportino un miglioramento oggettivo della cosa locata, come ad esempio, il rifacimento dell’impianto di riscaldamento). In simili ipotesi, tuttavia, il Conduttore, ai sensi dell’art. 1592 c.c., non ha diritto a rimborsi, a meno che non provi che il Locatore avesse acconsentito espressamente (o tacitamente) all'esecuzione di tali interventi.

In tal caso, comunque, non è sufficiente che il Locatore non si sia opposto agli interventi, ma è necessario che vi sia un consenso non equivoco (Cass. Civ. 6094/2006).

Laddove, però, il Conduttore riesca a provare la sussistenza del consenso, avrà diritto ad una indennità corrispondente al minor importo tra la spesa effettuata e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.

Dobbiamo, tuttavia, precisare che l’art. 1592 c.c., può essere oggetto di deroga. Di conseguenza, in sede contrattuale, le Parti potranno prevedere che il Conduttore avrà in ogni caso diritto all'indennità o che, al contrario, anche in caso di consenso, non sarà dovuta alcuna indennità.

Quale disciplina si applica alle addizioni?

Dobbiamo premettere che, per “addizioni” si intendono delle opere che apportino dei miglioramenti alla cosa locata, ma che non si fondano con quest’ultima.

La relativa disciplina è contenuta nell'art. 1593 c.c. Si prevede che:

  • se le addizioni sono facilmente separabili, il Conduttore ha diritto di separarle alla fine della locazione (purché ciò non arrechi danno all'immobile, ad es., le tende da sole);
  • il Locatore ha, comunque, diritto di ritenere le addizioni facilmente separabili purché corrisponda al Conduttore un’indennità pari alla minor soma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al momento della riconsegna;
  • se le addizioni non sono facilmente separabili e costituiscono un miglioramento dell’immobile, si applica la medesima disciplina prevista per i miglioramenti.

Il Conduttore può cedere o sublocare l’immobile?

Il codice civile prevede, all'art. 1594 c.c., che il Conduttore – salvo previsione contraria contenuta nel contratto – ha facoltà di sublocare il contratto di locazione ad uso abitativo, ma non può cedere il contratto senza il consenso del Locatore.

Innanzitutto, precisiamo che:

  • per sublocazione si intende la creazione di un nuovo vincolo contrattuale (cd derivato) tra conduttore e subconduttore, senza che venga sostituita nessuna delle parti originarie del contratto. Es. A concede immobile a B e B, a sua volta, concede l'immobile in locazione a C. Da un punto di vista contrattuale, A manterrà la sua relazione obbligatoria con B;
  • per cessione si intende, invece, la sostituzione di una delle parti contrattuali. A ha un contratto in essere con B. B lo cede a C. A avrà un rapporto unicamente con C.

La legge n. 392/1978, inoltre, distingue tra sublocazione totale e parziale, prevedendo che:

  • salvo patto contrario, il Conduttore non può sublocare totalmente l’immobile;
  • salvo patto contrario, il Conduttore può sublocare una parte dell’immobile (es. una stanza), previa comunicazione al Locatore, con lettera raccomandata.

Come potrai immaginare, è consigliabile definire, nel contratto di locazione ad uso abitativo, una chiara disciplina della sublocazione, stabilendo, una volta per tutte, se essa sia consentita o meno.

In ogni caso, dove trova applicazione la disciplina di legge (ossia, in assenza di previsioni contrattuali specifiche) è riconosciuta al Locatore la facoltà di opporsi per gravi motivi alla sublocazione (ad es., per ragioni attinenti alla persona del subconduttore, V. Trib. Taranto, 27 gennaio 1997).

Per quanto, invece, concerne la cessione del contratto di locazione, come già detto, la legge consente, salvo patto contrario, la cessione, ma solo con il consenso del Locatore.

In tale ipotesi, il Conduttore deve inviare al Locatore formale comunicazione avente ad oggetto gli estremi essenziali del contratto unitamente alle informazioni utili ad esso relative. Il Locatore ha, quindi, 30 giorni per esprimere il proprio eventuale motivato dissenso (Cass. Civ. 5871/1991). Anche in questo caso, il dissenso deve essere fondato su gravi motivi (es., ci si può opporre se il cessionario sia noto per la propria insolvenza, cfr. Cass. Civ. 2405/1998).

Cosa deve, quindi, contenere il nostro contratto di locazione ad uso abitativo?

Alla luce dell’ampia ed esaustiva analisi del contratto di locazione ad uso abitativo che abbiamo effettuato, Ti sarai certamente reso conto che in sede di redazione del contratto, vi sono numerosi aspetti a cui prestare la massima attenzione. Te ne elenchiamo, sinteticamente, alcuni:

  • determinare il canone di locazione;
  • eventuale opzione per la “cedolare secca”
  • prevedere l’obbligo di versare il deposito cauzionale;
  • introdurre eventuali ulteriori garanzie (es. fideiussione)
  • descrivere lo stato di manutenzione dell’immobile al momento della consegna;
  • prevedere un’eventuale penale in caso di mancata riconsegna;
  • stabilire se al Conduttore spetti o meno un diritto di recesso libero;
  • stabilire se il Conduttore possa o meno sublocare e/o cedere il Contratto;
  • definire i diritti del Conduttore in caso di miglioramenti e/o addizioni;
  • definire i diritti del Conduttore in caso di riparazioni necessarie che comportino privazione del godimento.

A questo punto, Ti farà piacere venire a conoscenza che lo staff di Ius in Action ha creato Your Contract, una piattaforma innovativa grazie alla quale potrai generare il Tuo contratto di locazione ad uso abitativo, in piena autonomia e con pochi semplici click, anche in considerazione di tutto quello che hai appreso leggendo questo articolo.

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Guida al contratto di locazione ad uso abitativo
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Roberto Alma

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Lo Staff di Ius in Action ha contribuito a creare Your Contract!

Puoi creare il contratto di locazione su Your Contract e avrai:

1. Passaggi guidati, chiari e semplici
2. Documento in PDF, facile da stampare
3. Vademecum finale che ti spiega cosa fare

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