Disdetta contratto di locazione alla prima scadenza

Se avete letto il nostro precedente post sulla disdetta del contratto di locazione (e se non lo avete fatto, vi suggerisco di leggerlo), probabilmente starete cercando un ulteriore approfondimento sulla disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza.

Disdetta contratto di locazione alla prima scadenza: i motivi

Sinteticamente, alla prima scadenza di un contratto di locazione, si riconosce al proprietario dell’immobile la facoltà di impedire la rinnovazione del contratto (ad esempio, si impedisce il secondo quadriennio locativo in un contratto 4+4).

Questa facoltà, tuttavia, è subordinata alla sussistenza di uno dei tassativi presupposti di legge:

  • Destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore: ci riferiamo ai casi in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o dei parenti entro il secondo grado (es. genitori o figli), ovvero, nel caso di amministrazione o ente pubblico, per destinare l’immobile a finalità istituzionali, purché offra un altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;

  • Conduttore che dispone di altro immobile: deve trattarsi di altro alloggio libero o idoneo nel medesimo comune;

  • Mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore: si verifica quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile in assenza di giustificato motivo;

  • Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio: ricorre quando l’immobile è compreso in uno stabile gravemente danneggiato e sia necessario compiere lavori di integrale ristrutturazione o, ad esempio, addirittura la demolizione;

  • Vendita a terzi: si verifica quando il locatore intenda vendere l’immobile ad un terzo e non abbia la disponibilità di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello di propria abitazione. In tal caso, al conduttore viene, però, il diritto di prelazione.

Nel momento in cui si dovrà procedere ad effettuare la comunicazione di disdetta, dovrà essere prestata particolare attenzione alla redazione della lettera, perché formulazioni generiche e imprecise potrebbero privare di effetti la comunicazione in questione.

Disdetta contratto di locazione alla prima scadenza: effetti e sanzioni

La disdetta deve essere comunicata almeno sei mesi prima della scadenza al conduttore. In giurisprudenza, si precisa che tale comunicazione deve pervenire al conduttore nel termine indicato (non è sufficiente che sia spedita entro il termine, essendo anche necessaria la consegna, cfr. Cass. Civ. 9696 del 28 settembre 1998).

Cosa accade nel caso in cui non siano rispettati i termini? La disdetta non produce effetti con riferimento alla prima scadenza contrattuale, valendo, semmai, come disdetta intimata per la seconda scadenza. Sul punto, si veda Cass. Civ. 7 gennaio 2011 n. 263 che ha specificato che: “il diniego di rinnovazione della locazione ex art. 29 legge n. 392 del 1978, nullo in relazione alla prima scadenza, ben può convertirsi in una disdetta cosiddetta “semplice” o a regime “libero” (non essendo richiesto che sia motivata) valida per la seconda scadenza contrattuale, recando il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto”.

Nel caso di una disdetta regolarmente comunicata, il conduttore è tenuto al rilascio dell’immobile. In caso di mancato spontanea riconsegna dell’immobile, il locatore ben potrà rivolgersi al Tribunale (tecnicamente, si parla di “domanda di rilascio”, da fondarsi sui medesimi motivi alla base della disdetta comunicata).

Cosa accade se il locatore non attua le intenzioni alla base della disdetta?

Il locatore deve dare attuazione alle motivazioni addotte nella comunicazione di disdetta entro 12 mesi (es. se è stato dichiarato di voler destinare l’immobile ad abitazione principale del proprio figlio, ciò dovrà avvenire nel termine suindicato).

Ove ciò non avvenga, il conduttore avrà a disposizione le seguenti strade (alternative), nell’ambito di un giudizio da instaurare:

  • Risarcimento danni: dovrà essere allegato e provato uno specifico danno ed in ogni caso il risarcimento non potrà eccedere le 36 mensilità;

  • Ripristinare il contratto: dovrà essere ripristinato il contratto alle medesime condizioni precedenti, fatto salvo il diritto del conduttore ad essere rimborsato delle spese eventualmente sostenute (es. trasloco ecc.)

In conclusione, abbiamo visto quali sono i principi che regolano la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza. Ricordiamo di prestare attenzione ai termini per la comunicazione, ma anche ai termini di attuazione, per evitare di incorrere in sanzioni evitabili.

L’immagine del post è stata realizzata da Cameron Parkins