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plusvalenze immobiliari e accertamenti per imposte di registro

Il valore di un immobile accertato, in via definitiva, ai fini dell'imposta di registro non può essere una presunzione grave, precisa e concordante per rettificare il reddito ai fini delle imposte dirette, segnatamente l’Irpef o Ires.

Lo ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, con la sentenza 50/67/2012 (conf. CTP Reggio Emilia 262/01/2012), con cui ha annullato un avviso di accertamento ai fini IRPEF perché fondato unicamente sul valore accertato ai fini dell’imposta di registro, censurando la decisione della Commissione Tributaria Provinciale che, invece, aveva avallato l’operato dell’amministrazione.

Occorre, tuttavia, ricordare che costituisce prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate utilizzare il valore venale del bene immobile (valore in comune commercio dell’immobile), così come accertato ai fini dell’imposta di registro, per contestare al venditore un corrispettivo non dichiarato ai fini IRPEF.

In estrema sintesi, l’Amministrazione, a fronte di un valore “venale” maggiore rispetto al prezzo dichiarato dalle parti nel contratto di vendita, accerta nei confronti del venditore una plusvalenza non dichiarata.

La suddetta prassi è stata censurata dalla pronuncia in commento, fondamentalmente, sulla base della diversità di presupposti tra imposta di registro ed IRPEF.

Va, infatti, ricordato che, ai sensi dell’art. 51 comma 2 del D.P.R. n. 131/1986, per gli atti che hanno ad oggetto immobili, si assume quale valore dei beni il valore venale in comune commercio.

Viceversa, in materia di imposte dirette (come è il caso dell’IRPEF), assume rilevanza il corrispettivo effettivamente percepito dal contribuente.

La suddetta distinzione è stata ben evidenziata da Cass. Civ., n. 16700/2005 ove si è ritenuto che: In tema di imposte sui redditi d'impresa, per la determinazione della plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile, ai sensi dell'art. 54 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in base all'inequivoco significato del termine "corrispettivo", occorre avere riguardo alla differenza fra il prezzo di cessione e quello di acquisto, e non al valore di mercato del bene, come per l'imposta di registro, essendo i principi relativi alla determinazione del valore di un bene che viene trasferito diversi a seconda dell'imposta da applicare.

Pertanto, la CTR ha censurato l’operato dell’amministrazione sostenendo che l'azione accertatrice nell'ambito delle imposte dirette deve essere fondata non sul valore venale di comune commercio valido per imposte indirette, quale è l'imposta di registro, bensì sul corrispettivo effettivamente corrisposto e percepito, cioè sul prezzo pagato ed incassato dal venditore, quindi nella fattispecie l'(Omissis) doveva provare che il prezzo effettivamente corrisposto al contribuente fosse stato quello accertato ai fini dell'imposta di registro.

Tuttavia, il suddetto orientamento, ancorché estremamente favorevole ai contribuenti, si discosta radicalmente dall’attuale posizione della Cassazione sul punto.

Ricordiamo, infatti, che la giurisprudenza dominante della Cassazione, formatasi principalmente in materia di cessione d’azienda, è ormai concorde nel ritenere che l'Amministrazione finanziaria è legittimata a procedere in via induttiva all'accertamento del reddito da plusvalenza patrimoniale... relativa al valore di avviamento, realizzata a seguito di cessione di azienda, sulla base dell'accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell'imposta di registro, ed è onere probatorio del contribuente superare (anche con ricorso ad elementi indiziari) la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato con il valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell'imposta di registro, dimostrando di avere in concreto venduto ad un prezzo inferiore (Cass., 30 settembre 2009 n. 21020 e 2 marzo 2011 n. 5070; 18 luglio 2008 n. 19830).

In questo quadro si colloca, tuttavia, una recentissima pronuncia della Sesta Sezione della Cassazione del 13 dicembre 2012 che, pur confermando l’orientamento sopra esposto, si è mostrata ben più “aperta” alle ragioni dei contribuenti sostenendo che l’Amministrazione tributaria opera non correttamente laddove si limiti ad identificare tout court il corrispettivo di cessione del terreno (sulla cui base determinare la plusvalenza imponibile ai fini dell'imposta sui redditi) nel valore accertato ai fini dell'imposta di registro.

Conseguentemente nella pronuncia da ultimo richiamata si afferma che: il corrispettivo sulla cui base calcolare l'imponibile ai fini dell'imposta dei redditi sulle plusvalenze non si identifica con l'imponibile ai fini dell'imposta di registro, fermo restando che quest'ultimo può costituire un elemento presuntivo dal quale l'amministrazione finanziaria può legittimamente risalire all'accertamento del primo, salva la prova contraria offerta al riguardo dal contribuente.

Occorrerà, comunque, attendere le prossime pronunce della Cassazione al fine di verificare se sarà avallato l’orientamento da ultimo espresso nelle recenti sentenze delle Commissioni tributarie o se verrà,  invece, confermato l’orientamento preesistente sfavorevole per i contribuenti.

* * *

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DI MILANO

SEZ. STACCATA DI BRESCIA

SESSANTASETTESIMA SEZIONE

riunita con l'intervento dei Signori:

Locatelli Giuseppe - Presidente

Maurizio Sacchi - Relatore

Barbarossa Raffaele - Giudice

ha emesso la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. (Omissis)

depositato il (Omissis)

- avverso la sentenza n. (Omissis)

emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Brescia

contro: (Omissis)

proposto dal ricorrente:

(Omissis)

(Omissis)

difeso da:

(Omissis)

(Omissis)

Atti impugnati:

AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (...) IRPEF 2005

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

La Commissione Tributaria Provinciale di Brescia, in data 28/10/2010, ha respinto il ricorso

presentato da (Omissis) avverso l'avviso d'accertamento n. (...) emesso dall'(Omissis) ai fini IRPEF, Addizionale Regionale e Comunale all'I.R.P.E.F., anno d'imposta 2005; l'Ufficio ex art. 38, D.P.R. 600/1973 ha determinato il maggior reddito imponibile in Euro 73.519,00, derivante dall'accertamento della plusvalenza per cessioni di terreni inseriti nel piano di lottizzazione, in forza del combinato disposto degli articoli 81, comma 1, lett. a) e 82, D.P.R. 917/1986. Secondo le risultanze del Piano regolatore del (Omissis), ove si trova l'area fabbricabile menzionata, il terreno è stato classificato come "zona C1 - residenziale di espansione semintensiva" ed è stato compravenduto con atto registrato a (Omissis) in data (Omissis) al n. (Omissis) per un ammontare dichiarato pari ad C 110.000,00, definito dall'acquirente per un valore pari ad Euro 181,300,00.

L'Ufficio, seguendo gli insegnamenti contenuti nella Sentenza n. 14581, del 20/11/2001,

pronunciata dalla Corte Suprema di Cassazione, ha proceduto induttivamente all'accertamento della plusvalenza di cessione in base al valore definito ai fini dell'imposta di registro, essendo onere probatorio del contribuente superare la presunzione di corrispondenza tra quest'ultimo valore ed il corrispettivo della cessione del bene. La plusvalenza è stata calcolata sottraendo al valore definito pari ad Euro 181.300,00 il costo di acquisto pari ad Euro 82.584,00 maggiorato delle spese per opere di lottizzazione pari ad Euro 5.656,56, per cui la plusvalenza accertabile è risultata pari ad Euro 93,059,00, cui è stato sottratto il valore della plusvalenza dichiarata pari ad Euro 19,540,00, di tal ché la maggiore plusvalenza imponibile è risultata pari ad Euro 73.519,00. La Commissione adita ha accolto le motivazioni dell'Ufficio ed ha ritenuto determinante, ai fine del decidere, il valore accertato definitivamente per l'applicazione dell'imposta di registro, non avendo il ricorrente provato documentalmente alcunché, per superare la presunzione di corrispondenza tra il valore testé citato ed il prezzo incassato.

In data 22/07/2011 il contribuente, rappresentato e difeso dal rag. (Omissis), ha presento atto d'appello, ha ribadito ed approfondito le proprie tesi difensive in diritto e nel merito ed ha chiesto la riforma della Sentenza impugnata, con vittoria delle spese di giudizio.

In data 22/09/2011 l'(Omissis) ha presentato controdeduzioni, eccependo l'inammissibilità dell'atto d'appello ex art. 53, D.Lgs. 546/1992 per carenza di motivi specifici del medesimo atto e l'inammissibilità di produzione di nuove prove ex art. 58, D.Lgs. 546/1992. Nel merito l'Ufficio ha formulato deduzioni, menzionato giurisprudenza di legittimità a favore del proprio operato ed ha chiesto il rigetto dell'appello, la conferma della Sentenza di primo grado e la rifusione delle spese processuali.

La Commissione preliminarmente osserva che l'atto d'appello contiene non solo la reiterazione delle argomentazioni difensive già esposte in sede di primo grado di giudizio, ma anche l'approfondimento delle motivazioni specifiche in opposizione al giudizio dei primi Giudici; quanto all'eccezione dell'appellata circa l'inammissibilità della produzione di nuove prove, il Collegio giudicante accoglie quest'ultima contestazione ex art. 57, D.Lgs. 546/1992.

Ciò premesso, si osserva che l'(Omissis) menzionata ha operato tenendo conto della classificazione del terreno edificarle secondo le risultanze del Piano regolatore, come esposto in narrativa, nonché delle determinazioni esposte nella perizia di stima asseverata dall'Ufficio del Giudice di Pace di Brescia in data 14/09/2002, secondo cui il valore iniziale del terreno era pari ad Euro 93,00 al mq..

Inoltre l'Ufficio ha maggiorato il suddetto valore sommando tutti i costi sostenuti per la lottizzazione dell'area stessa. Tuttavia l'Agenzia si è basata unicamente sul valore resosi definitivo ai fini dell'imposta di registro, per determinare la plusvalenza imponibile nell'ambito delle imposte dirette; detto modo di operare è valido invece unicamente ai fini della determinazione delle imposte indirette, nel caso dell'imposta di registro, applicabile con riferimento al valore venale di comune commercio dell'immobile. Per di più l'organo accertatore ha considerato quale valore certo quello accertato e resosi definitivo, in sede di determinazione dell'imposta di registro, mediante definizione del medesimo con la parte acquirente, soggetto terzo nella presente causa. Al contrario l'azione accertatrice nell'ambito delle imposte dirette deve essere fondata non sul valore venale di comune commercio valido per imposte indirette, quale è l'imposta di registro, bensì sul corrispettivo effettivamente corrisposto e percepito, cioè sul prezzo pagato ed incassato dal venditore, quindi nella fattispecie l'(Omissis) doveva provare che il prezzo effettivamente corrisposto al contribuente fosse stato quello accertato ai fini dell'imposta di registro. Tale prova non è stata prodotta, pertanto le tesi dell'appellante vanno accolte.

In conclusione l'operato dell'Ufficio non è legittimo ex art. 38, D.P.R. 600/1973, nonché ex articoli 81, comma 1, lett. a) e 82, d.p.r. 917/1986.

Ogni altra deduzione trova assorbenza nella parte motiva esposta.

Considerate la peculiarità e complessità della causa e la giurisprudenza di legittimità non ancora consolidata nella materia del contendere, esistono giusti motivi per compensare le spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

Accoglie l'appello. Spese compensate.

Così deciso in Brescia, il 16 gennaio 2012.

Depositata in Segretaria il 13 febbraio 2012.

Roberto Alma

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