In questo post vi spieghiamo a quali elementi occorre prestare attenzione nel momento in cui si utilizza un modello di disdetta di un contratto di locazione alla prima scadenza.
In primo luogo, vi suggeriamo di leggere i nostri approfondimenti sulla disdetta e, più in particolare, sulla disdetta alla prima scadenza, per avere un quadro chiaro sull’argomento.
In questo articolo, invece, ci concentreremo sulle modalità di redazione.
Modello disdetta contratto locazione alla prima scadenza: indicazione dei motivi
In primo luogo, ricordiamo che per la disdetta alla prima scadenza è necessario che sussista una delle cause tassativamente previste dall’art. 3 L. 431/1998. Per cui, è fondamentale che la causa legittimante la disdetta sia esplicitamente indicata nella lettera, a pena di nullità.
La giurisprudenza, sul punto, ha chiarito che la disdetta senza specificazione dei motivi è radicalmente nulla (Cass. 6 novembre 2002, n. 15547). Tuttavia, al locatore si consente, nel rispetto del termine semestrale, di rinnovare la comunicazione, con la puntuale indicazione dei motivi richiesti dalla legge.
Al riguardo, va precisato che è ammessa l’indicazione congiunta di più motivi, purché, dopo il rilascio, il locatore abbia destinato l’immobile almeno ad una delle finalità indicate. Sul punto, Cass. 4 novembre 1991, n. 11681, ove si è precisato che “l’onere della specificazione del motivo della disdetta, è assolto dal locatore anche nel caso che abbia indicato congiuntamente alcune delle ipotesi previste dal citato articolo ove sia possibile verificare, prima del rilascio, che l’intenzione indicata appare seria e realizzabile e controllare, dopo il rilascio, la effettiva destinazione dell’immobile per uno degli usi indicati.”
Modello disdetta contratto locazione alla prima scadenza: specificazione dei motivi
In secondo luogo, non è sufficiente un generico riferimento all’intenzione del locatore. Lo ha ribadito la Cassazione (cfr., ad esempio, la sent. 14 settembre 2007, n. 19223, ove si è sostenuto che “deve essere specificato quale particolare attività il locatore (o chi per lui) intenda svolgere. A tale specificità è attribuito rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche per consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale”).
A titolo esemplificativo, laddove sia comunicata la disdetta per lavori di ristrutturazione, si dovrà dare una idonea giustificazione delle ragioni per le quali le attività da espletare siano incompatibili con la permanenza del conduttore nell’immobile e si dovranno indicare e specificare i singoli interventi da realizzare (Cass. 6 novembre 2002, n. 15547)
Sempre per le medesime ragioni, non è sufficiente neppure il mero richiamo alla norma di legge. Ci vuole sempre una specificazione.
In conclusione, vi abbiamo indicato come redigere una comunicazione di disdetta alla prima scadenza e di fare attenzione alla indicazione e specificazione dei motivi
