Disdetta contratto di locazione: un riepilogo generale

Che cosa si intende per “disdetta contratto di locazione”? In questo post cerchiamo di fornire una guida semplice per una migliore comprensione dell’istituto.

Disdetta contratto di locazione: un primo chiarimento

Molto spesso si confonde la “disdetta” con il “recesso” (del conduttore). Tra le due ipotesi ci sono alcune rilevanti differenze. Con il diverso istituto del “recesso”, infatti, si consente al Conduttore di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il locatore, in costanza di rapporto locatizio. In altre parole, con il recesso, il Conduttore (ad esempio dopo 2 anni dall’inizio della locazione) può – nel rispetto dei termini di preavviso – comunicare al locatore che non intende più proseguire con il godimento dell’immobile (perché ad esempio intende acquistare un altro immobile, o perché intende semplicemente trasferirsi in un altro appartamento). Di fatto, si tratta di uno scioglimento unilaterale di un contratto.

La disdetta, invece, assolve alla diversa funzione di impedire il rinnovo del contratto di locazione (e può essere esercitata anche dal locatore).

Disdetta contratto di locazione: prima scadenza

Proseguiamo con la spiegazione. Ipotizziamo un contratto stipulato il 1 giugno 2016 tra Tizio (locatore) e Caio (conduttore). Alla prima scadenza, 1 giugno 2020 (ossia dopo i primi 4 anni), il contratto di locazione dovrebbe rinnovarsi automaticamente per un ulteriore quadriennio.

Tuttavia, ai sensi dell’art. 3 comma 1 L. 431/1998, si consente al Locatore di impedire la rinnovazione del contratto di locazione (tecnicamente, si parla di “diniego alla rinnovazione della locazione”), ma solo per i motivi tassativi che sono indicati dalla stessa legge.

In buona sostanza, si consente al locatore di impedire la rinnovazione del contratto quando, ad esempio, vuole destinare l’immobile ad abitazione principale propria o dei figli oppure quando intenda vendere ad un terzo il predetto immobile (in tal caso al conduttore spetta il diritto di prelazione).

Inoltre, la disdetta deve essere comunicata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale, con qualsiasi mezzo idoneo (generalmente, si consiglia una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno).

Vale la pena ricordare che, in questo caso, se il locatore non attua nei termini di legge l’intento alla base del motivo di diniego al rinnovo, potrà andare incontro ad una serie di conseguenze negative. Per un approfondimento in materia, leggi anche disdetta contratto di locazione alla prima scadenza.

Disdetta contratto di locazione: seconda scadenza

Cosa accade invece alla seconda scadenza? Tornando all’esempio di prima, alla data del 1 giugno 2024, teoricamente il contratto di locazione dovrebbe ritenersi esaurito, trattandosi di un 4+4.

Tuttavia, anche in questo caso, potrebbero verificarsi tre distinte ipotesi:

  • Tizio lascia Caio nel possesso dell’immobile e Caio continua a pagare il canone a Tizio. Si parla, al riguardo, di rinnovo tacito alle medesime condizioni.

  • Tizio e/o Caio intendono modificare le condizioni del contratto di locazione (eventualmente prevedendo un canone maggiore o minore). La parte interessata dovrà far pervenire all’altra una proposta almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.

  • Tizio e/o Caio intendono chiudere definitivamente il rapporto locatizio. La parte interessata dovrà far pervenire all’altra la comunicazione di disdetta almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale. Ecco, dunque, l’ipotesi che a noi interessa.

La comunicazione di disdetta alla seconda scadenza è regolata dall’art. 2 della L. 431/1998. La disposizione richiamata ci dice che la comunicazione di disdetta – che non presuppone l’indicazione di motivi specifici – dovrà essere inviata a mezzo lettera raccomandata all’altra parte e che, in difetto di risposta nei successivi sessanta giorni, la locazione cesserà alla data di scadenza indicata nel contratto.

Ricapitolando, si comprende come la disdetta abbia l’effetto di impedire la rinnovazione del contratto di locazione alla prima ovvero alla seconda scadenza e che l’intento del legislatore sia quello di tutelare il conduttore (parte debole). Si è, infatti, spiegato che, alla prima scadenza, vi sono una serie di limitazioni all’esercizio della facoltà di disdetta in capo al locatore.

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