Approfondimento: Condominio e sopraelevazione – calcolare l’indennità

Norma di riferimento è l’art. 1127 ult. comma: Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.

 Principio consolidato della giurisprudenza, anche risalente, è che l’indennità vada determinata in base al valore dell’area utilizzata con la sopraelevazione, cioè alla proiezione, in senso verticale, della sopraelevazione sul suolo su cui è costruito l’edificio (C. 1055/1967; C. 959/1961; C. 1635/1960; C. 9032/1987) considerato come se fosse inedificato (C. 1635/1960; C. 959/1961; C. 725/1965; C. 630/1972) e con riferimento al tempo in cui la sopraelevazione viene realizzata (C. 3453/1962; C. 1300/1977) e senza alcun riferimento alla maggiore o minore vetustà della copertura dell’edificio condominiale (C. 9032/1987, in quanto tali dati e parametri esulano totalmente dal criterio postulato dal legislatore per la quantificazione dell’indennità in riferimento al solo valore del suolo su cui sorge l’edificio condominiale).

Nel calcolo del valore dell’area, si è ritenuto che potesse costituire utile elemento di stima il valore delle aree viciniori e ogni altro apprezzabile indice quale l’accessibilità e l’ubicazione della zona (C. 5-09-1956; C. 18-5-1967).

Il suddetto orientamento è stato, di recente, cristallizzato dalla Cassazione che, infatti, ha ritenuto che l’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c., che ha come elemento base il valore dell’area su cui insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani – compreso quello o quelli di nuova costruzione – poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest’ultima somma tra tutti i condomini (C. 12292/2003, cfr. anche Trib Bologna 13-4-2011).

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