Approfondimento: Condominio e sopraelevazione – nozioni generali

In materia di rapporti tra condomini, una delle norme dal contenuto più complesso è quella di cui all’art. 1127 che autorizza il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio (o del lastrico solare) a elevare nuovi piani o nuove fabbriche, a fronte dell’obbligo di corrispondere un’indennità agli altri condomini.

Le Sez. Unite della Cassazione, di recente (SS UU 16794/2007), hanno ripercorso i tratti salienti dell’istituto, sottolineando che:

– il legislatore ha riconosciuto con l’art. 1127 comma 1 il diritto di sopraelevazione al condomino proprietario esclusivo dell’ultimo piano o del lastrico solare, a fronte dell’obbligo di corrispondere agli altri condomini un’indennità;

– il fondamento dell’indennità non deve ricercarsi nell’avvenuto utilizzo della colonna d’aria sovrastante l’edificio condominiale intesa come di pertinenza della collettività (cfr. C. 22032/2004), bensì nella necessità di una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione (cfr. C. 12880/2005; C. 7956/2003);

– ai fini dell’applicazione del diritto a sopraelevare e dell’obbligo di corresponsione dell’indennità, ciò che rileva è la maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani, od in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), di conseguenza, l’indennità ha lo scolpo di ristabilire la situazione economica precedente (C. 12880/2005; C. 1697/1982);

l’art. 1127, quindi, va applicato in ogni ipotesi di incremento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che ciò dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato. In senso conforme anche una successiva pronuncia secondo cui la sopraelevazione si configura nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie (C. 2865/2008).

Da ciò deriva, in primo luogo, come riconosciuto dalle stesse Sezioni Unite che l’art. 1127 non concerne l’ipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna, contenuta negli originari limiti strutturali, tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati (C. 7764/1999 C. 10568/1998, C. 1498/1998.

Nonostante l’autorevolezza della decisione delle Sezioni Unite, di recente, si è, però, registrato un orientamento parzialmente difforme, secondo cui Ai sensi dell’art. 1127 costituisce sopraelevazione soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante (C. 19281/2009, vedi anche BENACCHIO, Il condominio negli edifici, Padova, 1964, p. 133 ss.).

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