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A chi spetta l’onere della verifica in caso di locazione commerciale e immobile non idoneo?

Di tale questione si è occupata la Suprema Corte, con la sentenza n. 8561/12, avente ad oggetto un contratto di locazione relativo ad un’area che avrebbe dovuto essere adibita a vivaio.

Locazione commerciale e immobile non idoneo: i fatti

Nello specifico, infatti, risultava che i manufatti insistenti sul terreno erano abusivi e che non vi era alcuna documentazione relativa a un eventuale condono, per cui il conduttore, non potendo servirsi della cosa locata secondo quanto pattuito in sede contrattuale, riteneva esservi una responsabilità del locatore.

La Cassazione, tuttavia, ha ritenuto che l’onere di verifica dell’idoneità del bene all’uso cui è destinato ricada esclusivamente sul conduttore.

Riportando le parole dei giudici di legittimità: “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”.

Locazione commerciale e immobile non idoneo: le conseguenze

Pertanto, ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”.

Dal punto di vista fattuale è necessario precisare come la conduttrice avesse dichiarato all’interno del contratto di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, per cui, avendo riconosciuto preventivamente l’idoneità degli stessi rispetto ai propri scopi commerciali, non poteva poi successivamente dolersi della mancanza di diligenza del locatore.

Tale orientamento, inoltre, è ormai sedimentato in sede di legittimità, dato che i Giudici di Piazza Cavour hanno già avuto modo di precisare che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass n. 1735/2011, 13395/07, 5836/07)”.

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