Approfondimento: Condominio e sopraelevazione – casi particolari Approfondimento: Condominio e sopraelevazione – casi particolari

In materia di sopraelevazione, dottrina e giurisprudenza si sono, nel corso degli anni, interrogate sulla disciplina da applicare ad ipotesi particolari, fra le quali segnaliamo:

i) trasformazione soffitta in vano abitabile

Un primo orientamento ritiene che, con la suddetta operazione, vi sarebbe un’alterazione della quota del proprietario sull’area comune a danno degli altri partecipanti, con diritto di questi ultimi a percepire l’indennità (SALIS, Trasformazione di soffitte non abitabili in vani abitabili, Riv. Giur. Edilizia, 1961, p. 65);

Un secondo orientamento, invece, replica che, in tal caso, gli altri condomini verrebbero compensati dalla revisione delle tabelle millesimali e, dunque, dalla proporzionale riduzione della propria quota (TRIOLA, Il condominio, 2008, p. 287)

La giurisprudenza, tuttavia, ha ribadito che la sopraelevazione sussiste solo nel caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, [..] ma non nel caso di innalzamento della copertura dell’ultimo piano (C. 6643/2000).

ii) realizzazione terrazza con utilizzazione per uso esclusivo

La giurisprudenza di legittimità, ha recentemente, sostenuto che la realizzazione di una terrazza con utilizzazione per uso esclusivo [..] integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile (C. 19281/2009).

Più precisamente ciò non costituirebbe neppure esercizio del diritto di sopraelevazione, atteso che dovrebbe qualificarsi, invece, come alterazione della cosa comune, sottratta al godimento collettivo (C. 1737/2005, C. 972/2006, C. 5753/2007).

iii) realizzazione veranda coperta

La realizzazione di una struttura in alluminio e vetro sulla terrazza a livello è stata considerata come sopraelevazione soggetta al relativo regime legale (obbligo di corresponsione della indennità) in quanto l’art. 1127 deve ricevere applicazione in ogni ipotesi di costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio quale che sia il rapporto con l’altezza precedente del medesimo, ciò perché tale regime trova giustificazione nell’occupazione, da parte di chi sopraeleva, dell’area comune su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d’aria sovrastante l’edificio, di detta area; ne consegue che anche la costruzione realizzata su terrazza di proprietà esclusiva del proprietario dell’adiacente appartamento, quando la terrazza sia quella dell’ultimo piano o piano attico dell’edificio condominiale, ed assolve perciò come lastrico solare alla funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata come sopraelevazione, ed è soggetta al relativo regime legale, perché comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà esclusiva dell’ultimo piano del lastrico solare (C. 12173/1991)

 In senso difforme, tuttavia, è stato ritenuto che sfugge all’applicazione dell’art. 1127 c.c. La costruzione (in parte su una terrazza a livello dell’ultimo piano e in parte su una rampa di scale esterna di accesso ad un volume preesistente) di una pensilina coperta (o tettoia), in legno e ferro, munita di un parapetto trasparente volta unicamente a creare riparo dagli agenti atmosferici; costruzione che non potendo definirsi “fabbrica” non costituisce, in favore degli altri condomini, alcun diritto all’indennità di sopraelevazione (Trib. Cagliari 7-12-1993).

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