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Sempre più frequenti le richieste di chiarimenti provenienti da privati interessati ad acquistare immobili che, per varie ragioni, risultino privi del certificato di agibilità. In questo post cercheremo di fare un po’ di chiarezza, indicando le linee essenziali della questione.

1) Che cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità, ai sensi dell’art. 24 comma 1 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia) viene rilasciato dal Comune con la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati».

È ormai scomparsa la distinzione tra abitabilità (termine riferito ai soli immobili ad uso abitativo) e agibilità (riferito agli immobili ad uso diverso). Oggi, infatti, esiste un unico certificato di agibilità per tutti gli immobili a prescindere dalla destinazione d’uso del fabbricato.

2) Come si ottiene?

Il procedimento per il rilascio è disciplinato dall’art. 25 del citato Testo unico Edilizia. La domanda va presentata allo sportello unico entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, corredata della documentazione richiesta dalla legge.

Assumerà rilevanza, poi, la presenza o meno dell’attestazione della A.S.L. competente circa la salubrità dei locali.

Nel primo caso il certificato dovrà essere rilasciato entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, nel secondo caso entro 60 giorni, fatto salvo il silenzio-assenso (in caso di mancata risposta dell’ufficio competente entro il termine sopra indicato, il certificato s’intende rilasciato)

3) In caso di mancanza di certificato di agibilità la compravendita immobiliare è valida?

Sì, in caso di mancanza di certificato di agibilità la compravendita immobiliare è perfettamente valida. Lo ha chiarito in maniera, ormai concorde, la giurisprudenza. Vedi, da ultimo, Cass. Civ. n. 24957/2007 in cui si afferma testualmente che Va esclusa la nullità del contratto di compravendita di un immobile privo di autorizzazione all’abitabilità, ove tale carenza, pur attenendo alle qualità essenziali del bene, non impedisca concretamente ed in assoluto il godimento dello stesso.

–> Per approfondire, leggi anche questo articolo sul risarcimento dei danni conseguenti alla mancata consegna del certificato.

4) La mancanza del certificato di agibilità può essere inteso come vizio o difetto dell’immobile?

La mancanza del certificato di agibilità è certamente un “difetto” dell’immobile, ma la questione è oggetto di interpretazioni parzialmente difformi della giurisprudenza.

Secondo un primo orientamento, cristallizzato in Cass. Civ. 17707/2011, la vendita di un immobile destinato ad abitazione privo del certificato di abitabilità configura una ipotesi di vendita aliud pro alio. L’ipotizzato difetto costituisce, invero, elemento atto ad incidere sull’attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale e tale da risolversi nella mancanza di un requisito giuridico essenziale al fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità.

In altre pronunce, si è, invece, mostrato un atteggiamento meno “restrittivo”, ad esempio in Cass. Civ. 13231/2010 si afferma che In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda. (Rigetta, App. Messina, 16/12/2003)

In altre sentenze è stato ritenuto che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale; la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità (Cass. Civ. n. 9253/206; Cass. Civ. n. 8880/2000)

5) Quale deve essere il ruolo del notaio?

Alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali il notaio deve quantomeno rendere edotta la parte acquirente circa l’assenza del certificato di agibilità

Lo ha chiarito la Cassazione con la recente sentenza n 10296 del 2012, ove si è ritenuto che Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall’acquirente a causa dell’assenza nell’immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall’acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva escluso l’inadempimento del notaio con riferimento al contratto di prestazione d’opera professionale, ritenendo lo stesso notaio in grado di percepire, in base ai titoli di provenienza, la mancata consonanza dell’immobile compravenduto rispetto ai vincoli imposti in un atto d’obbligo intercorso tra il costruttore ed il Comune, e perciò tenuto a sollecitare l’attenzione delle parti stipulanti su detta situazione). (Cassa con rinvio, App. Roma, 24/03/2010)

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