Recesso contratto di locazione: la casistica

Recesso contratto di locazione”? In questo post faremo una breve panoramica dell’istituto del recesso dalla locazione, spiegando anche la differenza dalla più conosciuta “disdetta”

Recesso contratto di locazione: la funzione

Già in un precedente post abbiamo affrontato la differenza tra “disdetta” e “recesso”. Per sinteticità possiamo dire che, con il recesso, il solo conduttore può sciogliersi unilateralmente dal rapporto contrattuale, mentre con la disdetta le parti possono impedire la rinnovazione del contratto (che giunge fino alla sua naturale scadenza).

Recesso contratto di locazione: legale o convenzionale?

Parlando di recesso, dobbiamo, in primo luogo, precisare che esistono due tipologie di recesso:

  • quello legale o per gravi motivi, previsto dall’art. 4 comma 2 della L. 392/1978, che trova applicazione a prescindere dalle pattuizioni contrattuali. Più precisamente, esiste anche se le parti non abbiano scritto nulla nel contratto. Nella “fantomatica” ipotesi in cui il locatore dovesse pretendere l’eliminazione del recesso legale, una siffatta clausola sarebbe, comunque, nulla e priva di effetti. Unica condizione per l’operatività del recesso legale è che il conduttore comprovi l’esistenza di “gravi motivi”. In buona sostanza, si tratta di una giusta causa che legittima l’interruzione del rapporto di locazione (ricordiamo che, per il locatore, la locazione è una forma di investimento, per cui ha tutto l’interesse a che prosegua per il tempo convenuto).
  • quello convenzionale o libero, operante solo in presenza di un’espressa clausola contrattuale. Nella prassi, viene solitamente accordato, laddove il conduttore lo richieda.

Quali sono le modalità di esercizio?

In entrambi i casi sarà necessario inviare una comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, con la quale si eserciti formalmente il diritto di recesso.

In primo luogo, sarà necessario rispettare il termine di preavviso. La funzione del preavviso è chiaramente quella di consentire al proprietario dell’immobile di reperire un nuovo inquilino. Al riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che, laddove, il conduttore non ottemperi a tale obbligo, sarà tenuto a risarcire i danni che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo prova contraria (Cass. 24 maggio 1993, n. 5827). In particolare, in Cass. Civ. 27 aprile 2011, n. 9415 si è evidenziato che “Il recesso del conduttore produce l’effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto, o concordato, periodo di preavviso e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (eventualmente anche anteriore)”.

In poche parole: non si rispetta il termine di preavviso? Si verseranno, comunque, i canoni dovuti (salvo diversa intesa raggiunta tra le Parti)

In secondo luogo, nel caso di recesso legale, si dovrà, come già detto, dimostrare la sussistenza di gravi motivi. Generalmente, vi rientrano i “fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti”.

Ad esempio, è stato ritenuto “grave motivo” il fastidio arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane in orario notturno, tale da impedire il riposo e, quindi, da rendere gravosa la prosecuzione della locazione (Cass. Civ. 30 maggio 2014, n. 12291). Al contrario, una situazione di temporaneo disagio derivante da un intervento ad un menisco non impedirebbe la prosecuzione della locazione in un immobile su due livelli (Trib. Modena, 25 gennaio 2013).

Ciò detto, esercitato il recesso, vi saranno anche delle conseguenze fiscali. In particolare:

  • in caso di applicazione della cedolare secca: non sarà necessaria la registrazione (e non sarà versata l’imposta di registro)
  • in caso di non applicazione della cedolare secca: dovrà essere effettuata la registrazione della comunicazione di recesso, entro i successivi 30 giorni.

In conclusione, abbiamo esaminato l’istituto del recesso ed individuato le ipotesi applicative, con particolare riferimento al preavviso e alla differenza tra recesso legale e convenzionale.

L’immagine del post è realizzata da Brandon Blahnik