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Sfratto per finita locazione: di cosa si tratta?

Lo sfratto per finita locazione è un procedimento speciale attraverso il quale il locatore può rientrare nella disponibilità dell'immobile, in caso di mancata spontanea restituzione da parte del conduttore.

Sfratto per finita locazione: i presupposti

Si tratta di una procedura che è utilizzabile solo in presenza di un contratto già scaduto e che non si sia tacitamente rinnovato. Per queste ragioni, è necessario che il locatore abbia preventivamente comunicato la disdetta al conduttore nei termini di legge.

Laddove, invece, il contratto non fosse ancora scaduto, il locatore dovrà utilizzare la diversa procedura della intimazione di licenza per finita locazione.

Sfratto per finita locazione: la procedura

La procedura è analiticamente descritta negli artt. 657 ss. c.p.c. Sostanzialmente, si articola nelle seguenti fasi:

  • redazione e notificazione di un atto formale di intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida. In questo atto, il locatore deve espressamente richiedere al conduttore di rilasciare l'immobile, essendo già maturata la data di scadenza del contratto;
  • all'udienza di comparizione, se il conduttore non si presente, oppure si presenta ma non si oppone, il Giudice pronuncia ordinanza di convalida dello sfratto. Con questo provvedimento, il Giudice, sostanzialmente, accerta l'avvenuta risoluzione del contratto e condanna il conduttore al rilascio dell'immobile. Sarà onere del locatore richiedere l'apposizione della formula esecutiva per avviare poi la procedura esecutiva vera e propria;
  • se, invece, il conduttore si oppone (perché, ad esempio, contesta la sussistenza della disdetta oppure perché contesta più genericamente la cessazione degli effetti del contratto), potranno verificarsi due ipotesi: i) se l'opposizione non è fondata su prova scritta o non appare di facile e pronta soluzione, il Giudice, su richiesta del locatore, può pronunciare ordinanza di rilascio; oppure ii) il Giudice deve pronunciare un'ordinanza di mutamento del rito ed il procedimento proseguirà nelle forme del rito locatizio.

In conclusione abbiamo esaminato, in linee estremamente generali, i presupposti e la procedura dello sfratto per finita locazione. Ci teniamo a precisare che il locatore dovrà aver effettuato una disdetta valida e nei termini, per evitare di incorrere nel rischio di opposizioni da parte del conduttore.

L'immagine del post è realizzata da Jim Perry

Roberto Alma

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